房地产业“营改增”政策前瞻分析与应对策略暨项目开发全程票据审核专题班通知

招生对象:

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

课程介绍:

‖专题背景‖  

→一星：这是一堂“与时俱进”系统学习税收的课程，课程强调“与时俱进”，政策更新

度直到讲课前一天晚上；

→二星：这是一堂破解税政难局的税收筹划课，针对经济形势的变化，设计个性化的税收

策划方案；

→三星：这是一堂解决实际问题的答疑课，课程预留答疑板块，针对学员预先准备好的问

题或现场的提问，现场解答疑难问题；

→四星：这是一堂注重客户体验的精品课，陈萍生老师的开发全程票据审核课程内容：丰

富实用；表现形式：生动活泼，深受学员好评；

→五星：这是一堂注重前瞻的规划课，面对“营改增”的大潮，房地产增值税税率到底是多少？存量房何去何从？土地如何抵扣？一起面对，走进新时代。

‖课程内容‖

第一天课程内容背景介绍：

2015年是“十二五”最后一年，按照国务院财税改革工作部署以及全国税务工作会议要求，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业“营改增”方案箭在弦上，即将推出实施，财政部、国家税务总局以及各级国、地税局正在紧锣密鼓的有序推进营改增准备工作，营改增是房地产企业当前面临的一项时间紧、变化大、任务重的新形势、新任务，也是企业财税管理人员面临的新的机遇与挑战。

为了让房地产企业及时、全面、系统地掌握“营改增”政策内容，实现营业税向增值税的平稳过渡，本课程将对房地产“营改增”政策进行前瞻分析，并就“营改增”前后企业的纳税设计、财税管理、营销策略、流程优化及涉税风险变化和应对等提出明确的指导性方案和专业意见。

第一天主讲核心内容介绍：

一：房地产业营改增政策前瞻

1．房地产营改增方案及税负测算

2．营改增试点方案中，房地产销售、出租税率是17%还是11%？存量房产在营改增开

始后出售或者出租，增值税如何处理？

3．一般纳税人的认定标准及一般计税方法和简易计税办法，什么是销项税额，什么是

进项税额？

4．是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？签订工程合同时，对预付工程款支付是否提前或延后开具增值税专用发票？增值税纳税义务发生时间如何确定？

5．企业成本和费用中哪些增值税进项税额可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？外购材料、甲供材、广告费、设计费、资金利息、劳务分包外包、人工费等方面如何抵扣进项税？营改增改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？

6．项目公司开发建造的配套设施是否视同销售？建成后产权属于政府、全体业主所有的其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？

7．拆迁安置视同销售如何进行营改增？拆迁补偿中的拆一还一和开发项目红线外设施

支出进项税抵扣分析。是否可以抵扣？是否视同销售计算进项税额？

8．企业收取的违约金、代收款项、工程奖励等价外费用是否缴纳增值税？

9．项目部纳税地点在哪里？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？

10．增值税纳税申报与营业税纳税申报有哪些改变？

11．增值税专用发票和普通发票管理及风险责任，哪些情形开具增值税专票，哪些开具普通发票？营改增后，营业税收入怎么开具发票？

12．增值税会计核算与营业税财务核算有哪些不同，应交增值税一级、二级科目设置，核算账务处理核算举例。

二：营改增后税收政策变化分析

1．建筑企业营改增政策变化分析

2．建设方提供材料的“甲供材”营业税政策，营改增后，其增值税计税依据还包括甲方提供的材料吗？

3．房地产建筑业挂靠经营行为变化分析

4．不动产投资不征收营业税，营改增后仍不征收增值税吗？

5．政府收回土地以及地面建筑物不征收营业税政策会发生哪方面的改变？

6．转让销售差额征收营业税动产和土地使用权按差额征收营业税的政策会保留吗？营改增后，如何变化？

7．拆迁补偿中实行产权调换的，其增值税计税依据与原营业税计税依据还会按成本价核定征收吗？拆迁补偿支付业务会同步改进吗？

8．合作建房、自建与代建政策变化分析

三：房地产业营改增应对策略分析

1．房地产企业可以提前开具发票确认收入吗？销售收入的确认时间点有策划空间吗？

2．营改增后，房地产企业能取得哪些可以抵扣的进项税额？没有进项税影响多少利益？

3．营改增后，财务费用、广告费、设备费及设备租赁费、会议费、办公费、绿化树木、人工劳务费等如何签订合同？资产损失材料损耗新分析

4．营改增后，建筑业造价定额发生变化，甲供材会发生怎样的变化？

5．项目公司“日光盘”、“月光盘”要考虑进销平衡，先销售后抵扣怎么办？

6．代收费用将视同价外费用缴纳增值税，如何处理？

7．开发房屋与建筑工程款相互抵账如何取得进项税额？

8．营改增后对企业财务利润的影响分析。转化增值税负的两种方法？

9．房地产企业购置的土地成本是否计算进项税额，如何计算？

10．营改增后，关联公司之间交易税收成本降低，房地产企业如何筹划土地增值税和企业所得税？

11．外地项目开发和外地项目部怎样纳税？外地缴纳增值税如何抵减？

12．过渡期财政、税收优惠政策分析，营改增过渡期涉及的老合同、老项目、老业务等处理分析，是简易征收还是存量抵扣？

13．适应税制改革，在税收征收管理方面，如何与国税机关对接征管业务？

第二天课程内容背景介绍：

“以票管税”一直是税务机关强化税收征收管理的主要抓手，也是税务机关近年来税务稽查的重点项目之一。合法有效的票据不仅是财务核算的基础，更是决定房地产企业所得税和土地增值税税负的核心依据。企业财税管理人员对合法票据的审核管理，无疑是企业财税管理的一项非常重要的内容。

本课程从开发全程角度，根据现行财税政策规定，精心审视开发过程中各类重要票据的管理，旨在提高企业财务和税收票据的管理技能。

第二天主讲核心内容介绍：  

一：开发项目取得合法票据的税务判断

1．合法票据的分为哪六类

2．内部票据与外部票据分类与管理

3．税务发票的分类，地税发票和国税发票分类

4．发票的开具地点和开具时间，增值税发票和营业税发票何时开具

5．合法发票的审核要点，现金支付与转账支付审核

二：项目取得阶段票据审核管理

1．土地成本费用的票据管理，

⑴招拍挂土地出让金合法票据

⑵建设政府基础设施置换土地票据

⑶直接从第三方购买土地

⑷土地投资票据

⑸股权收购取得土地票据

⑹吸收合并取得土地发票

⑺竞拍土地过渡到项目公司土地票据如何转移

⑻项目合作如何分摊管理成本费用票据

2．取得政府土地出让金和拆迁补偿金会计如何核算，企业所得税和土地增值税处理

3．拆迁补偿费用合法票据管理，哪些需要税务发票，哪些不需要税务发票？

⑴货币性补偿支出票据

⑵非货币性补偿成本列支票据

4．拆迁户代建房屋成本费用票据如何管理

5．开办费用包括哪些具体项目，如何税前列支

6．购置办公用品票据审核要点

三：项目开发环节票据审核管理

1．政府部门规费

2．甲供材发票管理，包工不包料合同发票与包工不包料合同材料发票如何列支

3．外购设备发票管理，购置设备发票如何直接进入开发成本

4．精装修房电器、家具取得的发票是否可以计入开发成本

5．购买材料、物品善意取得虚开增值税发票如何计入开发成本

6．利息费用发票管理，

⑴哪些利息费用不需要发票

⑵个人借款利息发票如何取得

⑶混合型投资利息费用发票

7．合作建房发票的取得和分配

8．代建项目和自建项目去和区分，合同与票据方面有何要求

9．开发成本计算分配依据管理，成本核算对象与分配方法报送资料

四：项目销售环节票据审核管理

1．项目部费用发票与管理部门费用如何区分

2．营销人员支付工资薪金票据和支付佣金发票区别

3．营销礼品和物品需要取得哪些发票才能税前扣除

4．实物折扣、价格折扣折让、补退房款如何处理？需要取得哪些合法凭据？

5．企业支付违约金、赔偿费用如何税前扣除？

6．产权置换视同销售如何列支成本费用，如何进行会计核算

7．营销设施建造费用如何进行会计核算处理，如何在企业所得税和土地增值税中扣除？

五：项目完工阶段票据审核管理

1．交房手续与完工时间判断主要依据

2．完工阶段汇算清缴取得成本费用票据时间

3．项目土地增值税清算取得票据时间要求

4．跨期取得成本费用发票如何处理

5．资产损失税前列支合法凭据

讲师介绍:

陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。