2012年房地产税务稽查风险控制及土地增值税清算操作技巧

招生对象:

房地产企业总经理、副总经理、财务总监、财务部经理、会计及办税人员

课程介绍:

【课程前言】

2012年房地产业目前面临怎样的纳税环境？全国所得税工作会议要求做好土地增值税清算工作，各地开展土地增值税清算工作的口径是怎样的？2012年房地产业是国家税务总局指导性检查项目，但是，很多地方把房地产业指令性检查项目，这是为什么？另外，2011年12月全国反避税工作会议剑指房地产业，面对如此严峻的税务稽查形势、反避税形势，企业应如何应对？

近年来税务总局、各地区税务局出台了哪些政策来规范房地产业的税务处理？未来可能会有那些重点新政策出台？企业应该怎样未雨绸缪？对实务中遇到的一些具体问题，各地在政策理解上存在哪些差异？企业如何合理确认收入，用好用足税前扣除指标、最大限度争取税收利益？

为了帮助广大房地产企业规避税务稽查风险和降低纳税成本，提高财务人员的税法运用水平，东方智赢特别邀请到资深税务稽查官员举办本期培训班。

【邀请对象】

房地产企业总经理、副总经理、财务总监、财务部经理、会计及办税人员

【课师介绍】

钟必老师：资深税务稽查官员，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。广东税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产业务培训班》特约培训讲师，2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。

【课程大纲】

2012年房地产业目前面临怎样的纳税环境？

第一部分：房地产企业收入政策解析及税务稽查风险控制

（一）、未完工开发产品取得的收入

1、房地产企业确认收入会计和税法的最大差异在哪里？房地产企业的预缴税金怎么填季度申报表？

2、为什么说预计计税毛利率就是最低毛利率？

3、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思？不申报预售收入属于偷税吗?

（二）、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转

1、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么？完工标准到底看哪个？

2、完工不结转成本，交楼时才结转成本，税务局同意吗？

（三）、分解收入和截留收入

1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划？

2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划？

3、房地产企业是怎样截留收入10%的？税务人员又是怎么检查截留收入的？

（四）、销售收入的几种形式涉税风险点分析。

房地产企业可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道吗？

（五）、预租及租金收入

1、出租人租金一半收租金，一半收管理费想规避房产税的做法税务局同意吗？

2、自持物业的筹划要点是什么？

3、投资性房地产的折旧问题税务局有什么最新的规定？

（六）、视同销售收入

1、买房送电器有什么税务风险？房地产企业筹划设一个商贸公司处理电器、建材的问题有操作性吗？

2、以房抵债有三种不同情况，应该如何处理才能获取最大利益？

第二部分：成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险控制

一、税前扣除的七大原则是什么？

国家税务总局2011年34号公告与国家税务总局2012年15号公告有冲突吗？

二、计税成本的计算与扣除

1、11种方式取得土地成本的确定

（1）以招、拍、挂方式取得土地成本的确定

（2）以购买转让土地方式取得土地成本的确定

（3）以购买股权方式取得土地成本的确定

（4）以拆迁安置方式取得土地成本的确定

(5)以接受投资方式取得土地成本的确定

(6)以合作建房方式取得土地成本的确定

(7)以分立方式取得土地成本的确定

(8)以合并方式取得土地成本的确定

（9）以划拨方式取得土地成本的确定

(10)以置换方式取得土地成本的确定

(11)以路换地方式取得土地成本的确定

2、建造成本的确定

（1）前期工程费的税务处理

（2）建筑成本的税务处理，

甲供材有什么税务风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？

（3）基础设施建设费的税务处理

（4）公共配套设施费的税务处理

（5）开发间接费用的税务处理

3、计税成本核算的7个步骤是什么？

三、房地产企业期间费用税务稽查风险控制

（一）工资薪金

1、为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除？

2、用权益结算的股份支付可以税前扣除吗？

3、雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗？

4、真正有用的工资方案是怎么设计出来的？

（二）、借款费用

1、关联企业之间不需要归还利息的借款需要要交营业税吗？企业所得税需要纳税调整吗？

2、向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值可以加计扣除吗？

3、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？

4、向房地产信托公司借的钱在什么样的情况下可以扣除，在什么样的情况下不可以扣除？

（四）福利费、工会经费、职工教育经费

1、税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作为福利费是什么意思？

2、职工旅游费的入帐凭证用什么比较好？会议费可以用旅游发票吗？

3、为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系？

4、老总的EMBA学费可以税前扣除吗？

（五）广告宣传费

1、企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗？企业应如何防范？

2、为什么说虚开广告发票是死路一条？税务局是怎么检查企业虚开广告发票的？

（六）资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢？

（七）亏损弥补是向前弥补还是向后弥补？为什么房地产企业可以向前弥补？

（八）境外费用的扣除

1、为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》？

2、劳务派遣与常设机构如何区别？税负差异大吗？

3、为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除？

讲师介绍:

钟必老师： 资深税务稽查官员，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。广东税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产业务培训班》特约培训讲师，2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。