商业地产从筹备到开业运营全流程

招生对象:

涉足商业的房地产开发公司中高管；商业管理公司、资产管理公司中高管；储备项目总/副总/总监

课程介绍:

课程背景：

2020年突然爆发的新冠肺炎疫情打乱了众多行业的节奏，原本计划于今年开业的多个项目也向赢商网反映，受疫情及多方面因素影响，原拟定好的开业时间或将调整延后，甚至部分项目开业时间将延迟1~2年。

无论是工程进度或是招商等工作推进均会受到影响，2020年一季度结束，七成计划年内开业的商业项目，开业时间已经面临调整，实际上，商业项目在开发建设及运营过程中，总会遇到各种各样的不可把控因素，尤其项目在筹备期总会因市场环境、资金问题、工程进度、招商需求、项目定位及企业战略等因素转变而产生变数，因此项目延期开业、甚至停滞等状况频发。

在瞬息万变的商业环境下，项目历时越久，无疑需求范围就越难清晰定义，整体进度不确定性也越高，调整起来也愈发费力。如果不能积极地应对项目延期问题，不仅会导致整个项目成本增加、资源失衡，甚至可能面临项目失败、错失市场机遇的尴尬境地。

本课程旨在系统性讲解商业地产全流程核心业务要点，帮助学员迅速建立商业地产底层操作系统和全流程操盘概念。

课程亮点：

本课程旨在系统性讲解商业地产全流程核心业务要点，帮助学员迅速建立商业地产底层操作系统和全流程操盘概念。由以下6个部分组成：底层逻辑-7个底层认知、招商-7个要点、推广-3大重点、营运和物业-5个问题、管理-1套计划+6个执行力、工程-6个方面。

第一部分底层逻辑-7个

1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？

2、产品-顾客向我们购买什么产品？

3、资产价值——估值、保值、增值如何计算？

4、资管模式-资产管理的逻辑？

5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？

6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？

7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期；开业目标

第二部分从筹备期到运营期的招商7大难点

难点1：商业定位如何确定？如何落地，并制定经营策略？

关键：分析市场-界定势力范围和竞品-获取情报-侦破关系-SWOT分析-四大策略

难点2：符合定位的品牌库如何建立？

关键：租金基本面+差异化凸显定位

难点3：合理的业态结构比例，业内优秀项目是怎么做的？

关键：55个优秀购物中心调研的结论

难点4：品牌落位策略

关键：如何做到定位、组合、品质、属性、租金、销售额6匹配

难点5：测算商户的成本账

关键：商户盈利能力分析：A通用保本分析法、B餐饮品牌现金流分析法

难点6：租金涨幅如何计算？

关键：销售增长是租金增长第一逻辑

难点7：租赁谈判策略

关键：

租金谈判前：先算后谈-盈利能力分析推导商户租金合理性

租金谈判中：价格锚点法、换位思考法、三赢谈判法

第三部分从筹备期到运营期的推广3大重点

1、开业活动——如何火爆开业？如何取得另商户满意的开业销售额？如何避免开业后销售断崖式下滑？

2、营运期活动策划-话题营销

关键：话题选择方向

3、营企联动组合拳

关键：如何打破部门壁垒，从聚集客流到转化销售额

第四部分运营期：营运管理和物业管理5大关键问题

1、NOI拆解-购物中心三级20个核心经营指标是什么？

2、精细化营运3个难点

（1）营运部人员编制少、品牌情况复杂，没时间一个一个品牌精细化营运、抓销售提升，怎么办？

（2）如何精准采集商业销售数据？

（3）销售预警品牌经营分析会怎么开？

3、经营扶持品牌如何选定？

4、开业日经营秩序管控：如何实施开业日安全保障和政府报备？

关键点：开业安全保障方案和政府报备方案

5、运营期经营秩序管控：20个常用的应急预案

第五部分筹备期计划管理——1套计划+6大执行力

一、1套计划——模块化计划

关键：计划设计思路、计划表4大创新、管控手段、检查考核

二、6大执行力

1、如何“让每件小事有人做”？

案例：开业准备——8大条线530件事情【全套开业倒排计划销项表】

2、如何让每个任务都“达标”？

3、如何“让每个人每天有事做”？

4、如何让每个人“今日事今日毕”？

案例：商业地产一线部门晨会+部门夕会到底该怎么开？

5、如何“让开会成为生产力”？

6、如何让每个人都会做会议纪要？

思考：签发、签到、签字三者在共识会与指令会中有何不同？

第六部分筹备期工程6大关键点

1、商户消防证照——3招帮助商户按时取得消防开业证明

关键点：消防四证是哪四证？取证时间节点？高效取证方法？

2、商户开业计划——5个节点管控商家按时同期开业

3、装修前——装修准备+技术交底+图纸管控

关键点：前期规划设计对接、不同业态商家技术交底、一店一色管控

4、装修中——日巡检+夜总会

5、装修后——2类验收：隐蔽工程验收+完工验收

6、工程移交——3步曲：先接管，后满负荷测试，再移交

Q&A

讲师介绍:

杜老师 商学院资深商业顾问、原万达商管区域总经理

拥有 26 年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验 19 年，SHOPPING MALL 从业经验 7 年），其中：10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家，已经培养出 8 位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16 位下属走上副总、总监岗位。

CCIM 国际注册商业房地产投资师（发证机构：国际注册商业房地产投资师协会）

赢商网&赢才商学院特聘商业地产培训咨询专家

香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师