房地产营改增重点项目探究与财务数据涉税风险分析及税务稽查应对专题

招生对象:

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

课程介绍:

房地产营改增重点项目探究与财务数据涉税风险分析及税务稽查应对专题

‖2015年10月15–17日‖—‖深圳•鸿丰大酒店‖—‖主讲：魏老师‖

‖专题背景‖

自2010年以来，总局已经连续六年将房地产行业纳入到税收专项检查中。在2015年的两会上，李克强总理和财政部长楼继伟均表示力争在2015年实现营改增的全覆盖，而营改增的重点和难点是房地产行业。面临的总局多年来在专项检查中对房地产行业的青睐和作为营改增的重点和难点，房地产企业应考虑是如何应对变革，使企业在变革中能够平稳着陆和再次腾飞！

营改增对于房企是变革，而税务稽查对房企则是“噩梦”，坊间传闻，稽查人员到房地产企业检查，补税少了都没脸见人。所以没有哪一个企业希望被稽查，但是税务稽查却“偏偏喜欢你”，这到底是为啥啊？在税务稽查实践中，企业的财务数据中隐藏着许多的税收风险，但很多财务人员对此却十分茫然，数据涉税分析与利用的不对称导致企业在面对税务稽查时处于不利的地位，很难掌握主动权。

作为房地产企业的财务人员不仅仅应该知道财务数据如何计算、填报，更重要的是要洞悉财务数据中隐藏的税收风险，在洞悉税收风险后，进行合理、必要的风险管控，方能在税务稽查中做的心中有数、从容应对。

‖课程收益‖

本次培训着眼于对房地产营改增重点项目进行全方位的探究，使财务人员利用“营改增”尚未推进到房地产行业的“空档期”，做出合理的预测和规划，使决策层能够充分把握“营改增”的动向和脉搏，使企业在增值税框架下规避涉税风险和充分享用税收政策红利，进行积极的税收规划；

在对营改增进行探究的同时，本课程将全景展现财务数据背后隐藏的税收风险点。通过对涉税风险点的准确解析，辅之以税务稽查中的典型案例，您将会在以后的财务工作中对财务数据中的涉税风险了然于胸，真正的做到防患于未然，将祸患消弭于无形！

‖主讲专家‖魏老师：中国注册税务师；经济学学士；现供职于某市国税局稽查局。魏老师长期从事税务案件的审理与稽查工作，通晓税务稽查机关的稽查流程与办案模式。对房地产、建筑安装、工业等行业均进行过专题调研与稽查，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。魏老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。有着丰富的培训经验，善于在培训中和学员充分互动，授课风格幽默诙谐，能对晦涩难懂的税收知识以平实的语言进行演绎；其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、详实精巧，并因此受到参训学员的一致好评。

‖主讲内容‖

第一部分：房地产营改增重点项目探究

一：2014年某地关于房地产专项检查情况分析

1．总局专项检查年年有，为何房地产业屡屡“中枪”？2015年专项检查剑指何方？

2．2014年对房地产行业专项检查基本情况介绍及存在的问题。

3．典型问题存在对于房地产业在营改增中的影响分析。

二：增值税原理简介及营改增回顾

1．增值税原理简要介绍。

2．增值税原理与营业税原理比较与分析。

3．增值税的纳税人与扣缴义务、税率与征税率。

4．增值税一般计税方法与简易计税方法简介。

5．营改增的背景及原因分析。

6．营改增的推进历程回顾及目标分析。

7．梳理已纳入营改增范围具体项目对房地产开发进项抵扣的影响。

三：房地产营改增涉税重点分析及应对之道

1．营改增时间预测及建筑业营改增时间对房地产企业的影响分析。

2．房地产增值税税率的猜测与建筑业增值税税率对房地产税负的影响。

3．公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？

4．买房送家电等行为是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？

5．开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？

6．房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？

7．不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。

8．售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否要转出？

9．回迁安置房是否要视同销售征收增值税？

10．房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？

11．预收账款是否收到就产生纳税义务？能否收到钱就开票？

12．房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？

13．没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税？

14．预售期都是销项远大于进项资金流压力过大的如何解决？

15．如何准确判定进项税的抵扣范围进而规避风险？

16．营改增税负上升能否获得财政补助？如获得补助是否需要缴纳企业所得税？

17．土地出让金能否抵扣进项？具体应如何操作呢？

18．房地产行业政府规费的梳理及其进项税能否抵扣？

19．园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具

农产品收购发票？

20．房地产项目公司注销时的留抵税额如何处理？

21．营改增来临，土地增值税去留博弈及重复征税分析

22．资金成本能否抵扣？统借统贷形式下分摊利息如何抵税？

23．违反资本弱化条款以及超过同期同类贷款利率部分如果取得专用发票能否抵扣呢？

24．境外机构进行的规划设计，能否有进项税的抵扣？由此产生的非居民税收如何

处理？

25．什么是混业经营？如何规避混业经营的风险？

26．营改增后处置营改增前购入资产如何缴税？

27．新旧税制转换的过渡期问题。

⑴ 其他行业营改增过渡期政策借鉴。

⑵ 房地产能否取得过渡期政策？

⑶ 在建项目如何处理？是继续缴纳营业税还是如何？

28．“甲供材”模式的增值税考量。

29．施工企业在施工现场使用房地产企业的水电是否要缴纳增值税？房地产企业能否

要向施工企业开具专票？

30．营改增来临企业固定资产投资策略如何决断？

31．房地产企业营改增时代对于供应商的选择。

32．营改增后购进的防伪税控系统和技术维护费抵减进项的优惠，你知道吗？

33．国地税之间税源划转如何早作准备？

四：增值税专用发票实务处理专题

1．为何有增值税专用发票以及以票管税模式的分析。

2．如何判定恶意取得虚开专用发票？税法及刑法的规定如何？

3．如何判定善意取得虚开？善意虚开如何进行税务处理特别是企业所得税？

4．增值税专用发票可以作废吗？流程如何？

5．增值税专用发票如何开具红字专用发票吗？

6．增值税专用发票如果丢失怎么办？是否会被处罚呢？

7．增值税专用发票认证期限是多少天？认证期限的存在是否为税务规划带来空间？

如果超期未认证是否有救济措施？

8．已认证通过专票是在当月抵扣还是下月抵扣？如果未按期申报抵扣能否在以后期

间继续抵扣？

9．增值税专用发票填写不全能否抵扣进项税？

10．“三流”不一致涉税风险分析及典型案例。

五：发票违法成本及涉税风险应对

1．为何发票违法成为可能？建安企业发票违法问题高发的根本原因何在？

2．征管法修订案中对于虚开如何规定？

3．发票管理办法如何处罚虚开行为？

4．危害税收征管罪中关于虚开专用发票和普通发票的具体规定如何？

第二部分：财务数据涉税风险分析与税务稽查应对

一：税务稽查流程深度解析

1．税务稽查的四个环节，你知道吗？

2．税务稽查是如何选案的？案件的来源都有哪些？

3．如果“不幸”被选中，能否申请撤销案源呢？

4．稽查人员下户检查前的规定动作是什么？

5．税务稽查机关享有的税收检查权解析

⑴稽查人员能否未经允许就将财务室的电脑打开拷贝数据？如果想拷贝电子资料

必须履行的程序是什么？

⑵税务稽查机关享有的实地检查权具体范围如何界定？能否到老板或者财务人员

家里、车里进行检查？

⑶税务稽查机关能否直接将企业账簿资料拿回去进行检查？应履行何种程序？

⑷税务稽查机关能否到你的上游企业和下游企业进行调查、取证？如果进行外调，

对你有何影响？

⑸税务机关能否调查与企业有关人员如老板、老板娘、会计、出纳等人员的个人账户？

在实践中税务稽查是如何获取个人账号的呢？

二：稽查重点关注财务数据风险分析

1．应收票据贴现以何作为税前扣除凭据？营改增后票据贴现所支付的利息能否抵扣

进项税呢？

2．购买银行理财产品的收益是否缴纳营业税？

3．其他应收款科目税收风险分析与稽查应对

⑴税务稽查为何会关注其他应收款科目？如果企业存在大额贷款与其他应收款并存的局面，涉税风险已经发生，你知道吗？企业将款项无偿借给关联方使用而不收取利息，能否被稽查机关认定为“视同销售”征收营业税？在营改增后此种行为是否要征收增值税？

⑵个人股东向公司借款长期不还涉税风险何在？

⑶借给员工无法收回的损失能否税前扣除？

4．固定资产科目税收风险分析与税务稽查应对之道

⑴将自有房屋无偿出借给关联方使用是否征收营业税？

⑵税务稽查中发现企业将房屋无偿出借给关联方使用不允许企业扣除折旧，是否

合理？如何应对？

⑶营改增后购入房产能否抵扣进项税？

⑷固定资产加速折旧64号公告如何准确运用？

5．2015年34号公告中关于工资薪金、福利费的最新规定你知道吗？

6．外资企业的应付股利科目有发生额能否提示涉税风险的发生？

7．税务稽查人员在检查时为何必查其他应付款科目的情况？其他应付款科目隐藏着

何种税务风险？

8．专项应付款科目如有发生额，财务人员应着重防范的税务风险是什么？

9．资本溢价转增股本是否视同分配股息、红利？企业所得税上如何处理？

10．留存收益转增股本企业所得税上如何处理？

11．留存收益转增股本个人所得税上如何处理？

12．PE增资“浮盈”部分是否应征收个税？

13．转让限售股是否应该征收营业税及各地政策实践分享。

14．转让限售股企业所得税涉税风险管理。

15．转让限售股个人所得税涉税风险管理。

16．财务费用科目涉税风险分析与税务稽查应对之道

⑴现金折扣是否需要发票方能税前扣除呢？

⑵小额贷款公司是否属于金融机构？支付给小贷公司的利息如何税前扣除风险

最低？与小贷公司签订的借款合同是否要缴纳印花税呢？

⑶向非金融机构借款税务扣除利息的税法要件是什么？

⑷资本弱化条款在税法上的基本规定以及国内首个资本弱化避税案例分享。

⑸向自然人借款支付利息的税务风险防范分析。

⑹对外借款用于投资而发生的借款利息是否应该资本化？

⑺统借统还业务的营业税、企业所得税涉税风险分析及各地政策实践分享。

⑻融资租赁业务发生的利息费用是否能够全额税前扣除？融资租赁合同如何贴花？

⑼“假股真债”暨混业投资业务涉税风险防控分析。

17．营业外支出科目作为税务稽查重点关注科目如何防控涉税风险？

讲师介绍:

‖主讲专家‖魏老师：中国注册税务师；经济学学士；现供职于某市国税局稽查局。魏老师长期从事税务案件的审理与稽查工作，通晓税务稽查机关的稽查流程与办案模式。对房地产、建筑安装、工业等行业均进行过专题调研与稽查，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。魏老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。有着丰富的培训经验，善于在培训中和学员充分互动，授课风格幽默诙谐，能对晦涩难懂的税收知识以平实的语言进行演绎；其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、详实精巧，并因此受到参训学员的一致好评。